高房价下救赎!挑战传统思维 「地上权住宅」到底值不值

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在过去,地上权住宅往往被视为房市的票房毒药,但随着国人观念改变,接受这类商品的人逐渐增加,对于不排斥“长租”概念的民众,地上权住宅产品反倒成为高房价下的救赎。

房市热络时期,财政部国产署推出的国有地设定地上权招标案,吸引许多建商竞标,并开始兴建地上权住宅。这些地上权住宅的每坪单价,往往是同一区域内房价的6成至7成左右,在高房价时代下相对亲民,获得不少民众目光。

不过,地上权住宅住户仅有50年至70年的房屋使用权,没有土地所有权,且房价随着使用年限逼近逐渐降低,完全颠覆台湾人对不动产“保值”的观念,也挑战传统“有土斯有财”的思维,加上无法以房屋为抵押品申请低利率房贷,因此多数人仍对地上权住宅产品心存观望。

此外,地上权住宅住户虽无需缴纳地价税,但要负担地租,而地租通常是公告地价的3%至5%,较地价税基本税率的1%高了3到5倍,若与自用住宅优惠税率的千分之2相比,更是差了15至25倍。

尤其,近年地方政府大幅调高公告地价,地上权地租负担大幅提高,使得许多买下地上权住宅的住户怨声载道,退订情况四起;连当时标下地上权的建商都因此与国产署对簿公堂,导致国有地设定地上权标售市场急冻。

为了解套,国产署决定修改地租计算方式,改採“部分固定、部分浮动”,其中1%随公告地价调整,也就是比照地价税,其余部分按得标签约当年的公告地价为準,大大降低未来地租调涨的不确定性,确实重拾市场信心,近期高雄建商推出的“R5新世界”、“全民大乐”等地上权住宅案热销,就是明证。

日前推案时引发销售热潮、又因地租飙涨爆发退订潮的台北市景美“华固新天地”地上权住宅案,在华固建设愿意吸收10年地租涨幅,并与国产署仲裁胜诉,可适用地租新制后,买气也回笼,目前待销仅剩下100多户,预计年底即可完销。

华固建设总经理洪嘉昇表示,华固新天地每坪售价新台币38.8万元起,远低于周边房价,却同样可以享有台北市精华区的生活机能,相当难得。他原本以为买家会是年轻族群,却意外发现此种商品受退休银髮族青睐,许多退休公务员、大学教授都是买主,颠覆外界想像。

洪嘉昇进一步说,国有地设定地上权招摽的相关法令与制度已经越来越完备,得标者未来的不确定风险降低,因此未来政府推出的设定地上权招标案,华固都将评估参与。

房仲业者表示,俗语说“千金买房、万金买邻”,房子区位相当重要,否则不会有蛋白区与蛋黄区的说法。地上权住宅虽然无法像一般住宅保值,但通常位处精华区,生活机能较佳,且地上权住宅的住户“素质不差”,多数学经历较高,也较能接受新观念,这些都是地上权住宅的附加价值,民众可自行权衡利弊得失,决定是否购买地上权住宅。

另一位房仲业者则说,适合地上权住宅的族群可分为两类,一类是不需贷款、直接买来收租的族群。以华固新天地30坪、总价约新台币1200万元估算,当地新大楼两房一厅的租金行情大概在3万5000元至4万元左右,扣除每年约4万元地租后,年租金收入约40万元,投报率逾3%,远高于一般住宅的租金收益率。

不过,房仲也坦言,相较于一般住宅可保值,出租地上权住宅赚取租金会有资产逐年减损的情况,因此实际上的报酬并没有那幺高,这部分也是投资客值得考虑之处。

另一类适合买地上权住宅的租群,则是强调生活品质、不排斥“长租”概念的人。房仲表示,以1200万元买下存续期间尚有65年的地上权住宅,若按月摊提(不考虑贷款利息的前提下),平均每月只要缴1万5000多元,加上每月摊提的地租与管理费约6000元,等于一个月只要2万多元,就可以租到行情3万5000元至4万元的房子,其实相当划算。

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▲示意图。(资料照)

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